魏某与广州某置业有限公司、中信实业银行广州分行环市支行房屋租赁合同纠纷案

原告：魏某（香港人）
代理人：周永志，广东国鼎律师事务所律师
被告：中信实业银行广州分行环市支行、广州某置业有限公司
审判机关：广州市中级人民法院
代理结果：一审支持部分请求，二审改判全部支持

【案情简介】
　　1995年11月18日，广州联华房地产开发公司（广州军区空军开办企业）与广州某置业有限公司签订《华信大厦租赁合同》，约定将广州市天河区水荫路2号华信大厦地下层和首层至19层、21层租赁给广州某置业有限公司，月租金86元/平方米，租赁期20年，即1996年10月30日至2016年10月30日，自第六年起，每年租金递增5％。2001年2月27日，广州军区空军房地产管理处与广州某置业有限公司签订《华信大厦租赁补充合同（三）》，约定大厦一楼租金按原70元/平方米计，第二、三层租金降为50元/平方米。2001年9月21日，广州联华房地产开发公司被吊销营业执照。

　　另1998年5月12日，广州某置业有限公司与中信实业银行广州分行环市支行签订《广州市房地产租赁契约》，将华信大厦东座首层（建筑面积820平方米）及二层（建筑面积665平方米）出租给中信银行，租期10年，即1998年5月15日至2008年5月14日。

　　2003年6月2日，广州市中级人民法院依法执行被执行人广州联华房地产开发公司的位于水荫路2号华信大厦东座首层、二层房屋，委托拍卖公司对该房屋公开竞价拍卖，魏某通过拍卖竞得该两层房屋。后于2003年6月6日领取了广州市房管局核发的两层房屋的《房地产权证》。

【案例评析】
　　2003年7月30日，魏某与房屋承租人因租金缴纳发生纠纷，起诉至广州市东山区人民法院，要求实际承租人中信银行广州分行环市支行和分租人广州某置业有限公司承担支付租金的连带责任。

　　一审法院审理认为，原广州联华房地产开发公司和广州军区空军房地产管理处先后与广州某置业有限公司签订的《华信大厦租赁合同》及《补充合同（三）》均合法有效，广州某置业有限公司取得华信大厦20年租赁权。而租赁物在租赁期间发生产权变动的，不影响租赁合同的效力，据此，魏某仍受原租赁合同制约，应按首层建筑面积928平方米、每月每平方米70元，第二层建筑面积615.99平方米、每月每平方米50元向广州某置业有限公司收取租金。
　　
　　一审判决后，魏某不服，认为租金计算不合理，向广州市中级人民法院提起上诉，并委托广东国鼎律师事务所周永志律师作为二审代理律师，维护其合法权益。周永志律师接受委托后，立即向当事人详细询问了事实经过和租赁房屋的实际情况，并仔细研究了全案的证据材料及一审判决认定的事实和证据。在复杂的法律关系中，律师发现一审认定事实部分存在严重错误，进而导致适用法律错误，并在房屋租金的计算上显失公平。

　　基于此，在本案二审阶段，针对一审认定的事实，提出如下代理意见：
　　1、原审认定广空房地产管理处与广州某置业有限公司签订的《华信大厦租赁补充合同（三）》有效，属认定事实错误。因为广州联华房地产开发公司作为独立法人，其他任何主体不能代其行使民事行为包括签订合同等，而《补充合同（三）》是在2001年2月27日由广空房产处签订，即在2001年9月21日联华公司被吊销营业执照之前，而且联华公司名下的华信大厦东座首层和二层房产是直接过户给魏某的，显然广空房产处作为另一主体无权处置联华公司名下的财产，其与广州某置业有限公司签订的《补充合同（三）》应是无效合同。
　　2、原联华公司与广州某置业有限公司于1995年11月18日签订的《华信大厦租赁合同》是合法有效的，而且该合同双方在此之后未对合同作为任何修改或补充，因此原合同有关租金支付标准的约定仍旧有效，即广州某置业有限公司应按原合同约定缴纳租金。
　　3、原合同租金的约定，即每月租金86元/平方米，是针对华信大厦整幢20层的平均租金而言，而本案争议的房产是该大厦最具商业价值的首层和二层，相对来说其租金标准应该高于整幢大厦的平均租金标准，因此应当合理上调该大厦首层、二层商铺的租金，并且还应按原合同约定在第六年开始租金每年递增5％。4、中信实业银行广州分行环市支行作为该房屋的实际承租人，应对转租人租金债务承担连带清偿责任。

　　经过二审阶段代理律师的据理力争，二审法院最终认定，广州军区空军房地产管理处与广州某置业有限公司于2001年2月27日签订的《华信大厦租赁补充合同（三）》不产生变更原《华信大厦租赁合同》内容的效力，故原审判决根据《华信大厦租赁补充合同（三）》所作的判决缺乏事实依据，应予纠正。并改判广州某置业有限公司向魏某交纳自2003年6月6日起至判决发生法律效力之日止的租金（首层按建筑面积928平方米，二层按建筑面积615.99平方米，月租金按86元/平方米，从2001年11月1日起每年递增5％计）及逾期交租滞纳金（按月租金的千分之一计）。至此，魏某能够获得租金的计算标准得到提高，其合法利益得到法律保护。